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回顾REITs 季报发布前后的行情，季报发布前政策利好叠加部分业绩较优的产品提前发布业绩预告，呈现普涨的态势。季报发布当天不同REITs 表现涨跌互现，季报发布后整体二级价格因二季报表现不同而分化，尤其是跟随可供分配现金流完成的情况。季报发布前两周，7 月5 日晚间，多家基金管理人纷纷发布公告称，公司旗下部分FOF 基金将公募REITs 纳入投资范围，市场情绪扭转。同时，13 只REITs 在7 月3 日到7 月13 日（季报发布前一周到两周的时间）期间首次发布经营预告，叠加效应导致REITs 季报发布前两周，板块普涨，且高速板块涨幅居前。

虽然公募REITs 市场整体对于基本面表现钝化，但季报后仍有短期的季报行情。

发布季报当天根据季报情况板块分化。跌幅最大的为华安张江光大REIT、建信中关村REIT，当日下跌3.66%、2.33%。由于二季度招租进展低于预期，华安张江光大REIT 首发项目张江光大园项目出租率环比一季度持平，为70.57%，新项目不考虑哲库退租，出租率为94.05%；建信中关村REIT 甚至出租率环比一季度进一步下探，引发抛盘。其次为中国交建REIT，由于恢复不及预期，可供分配现金流完成度较低。表现较好的为鹏华深圳能源REIT、普洛斯REIT 和临港创新产业REIT。季报发布后一周的时间，仍处在季报行情中，根据季报表现（尤其是可供分配现金流完成度情况）有所分化。季报发布后第二周，市场情绪好转，且保障房及仓储这类债性更强的产品表现更好。

从成交情况热度来看，二季度整体维持低位，近期成交换手有所提振，但目前增量资金进场有限，后续仍需观察增量资金行为。一季报发布前后，整体REITs 板块的换手率一度到0.5%附近，7 月6 日以来，公募REITs 市场在FOF 进场等政策利好下情绪好转，换手率明显提升至1%上下。我们分别计算了2023 年预期可供分配现金流下、以及实际H1 年化下的各只产品的派息率。配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择，方向上推荐关注整体景气度较好的能源类REITs、生态环保类REITs、以及经营更为稳定的保障房类REITs。

从Q2 EBITDA 完成度来看，27 只REITs 中，19 只超额完成，8 只低于预期。

高速类表现较弱，7 只产品中，仅有国金中国铁建高速REIT 和华泰江苏交控REIT两只完成预期。另外建信中关村由于招租不及预期，单季度完成度只有65.24%。

表现最好的是鹏华深圳能源REIT。

从Q2 可供分配收益完成情况来看，27 只REITs 可供分配现金流中，15 只超额完成，12 只低于预期，整体产权类表现优于特许经营权类，保障房、仓储类资产表现稳定性突出。具体来看，高速公路类REITs 二季度整体通行量环比下降，7只中5 只未完成预期，仅国金铁建REIT、浙商沪杭甬REIT 超额完成。生态环保类REITs 中，中航首钢绿能REIT 受到北京暴雨影响，需观察后续恢复进展。园区类REITs 经营表现分化较大，其中张江光大REIT、建信中关村REIT 出租率二季报均未企稳，关注后续招租进展。其他二线城市产业园REITs 表现尚可，厂房REITs 经营表现稳健。仓储类、保障房类REITs 均超额完成，运营情况继续维持稳定。能源类REITs 整体运营情况较好，京能光伏REIT 和国电投新能源REIT 应收账款占用较大，若将应收回收，可供分配现金流也为超额完成。

风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。